Le dispositif Scellier

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Voté à la fin de l'année 2008, le dispositif Scellier, aussi appelé loi Scellier, a remplacé l'investissement locatif Robien. Il s'agit d'une réduction d'impôt bénéficiant aux personnes qui achètent un logement neuf dans le but de le louer.

Le principe. Il faut louer son bien pour au moins neuf ans, à un plafond fixé par décret. Le locataire ne doit pas dépasser un certain plafond de ressources. En échange, le propriétaire peut réduire de ses impôts, jusqu'à 23% de son achat, étalé sur neuf ans et dans la limite d'un investissement de 300 000 euros. S'il le loue dans le cadre du logement social (Scellier intermédiaire), la réduction est portée à 37%, étalé sur 15 ans. Il s'engage alors à le louer durant cette période, et bénéfice en plus d'un abattement de 30% des loyers sur son revenu imposable.

La réduction fiscale. Les logements achetés en 2010 ouvrent droit à une réduction fiscale de 25% de la dépense, dans la limite de 300 000 euros. Cette réduction passe à 22% pour les logements achetés en 2011 qui répondent à la norme bâtiment basse consommation (BBC). Ceux qui n'ont pas ce label donnent droit à une réduction de 13%. En 2012, la réduction s'élèvera à 18% pour les logements BBC et à 9% pour les autres.

Choisir sa zone. Pour bénéficier de ces avantages, vous devez respecter quelques règles. Vous ne devez pas demander un loyer supérieur (hors charges) à un certain plafond. Ce dernier est déterminé par une zone. Ces zones correspondent à des communes. Elles sont classées selon leur densité. En 2011, la zone A bis (Paris et petite couronne) et la zone C (faible densité) ont fait leur apparition.

Pour les logements acquis avant 2011, le loyer mensuel par mètre carré à ne pas dépasser en 2011 s'élève : 

Zone Plafond Scellier classique Plafond Scellier intermédiaire
A 21,72 euros 17,38 euros
B1 15,10 euros 12,10 euros
B2 12,35 euros 9,88 euros
C 9,05 euros 7,24 euros

Pour les logements acquis à partir de 2011, les plafonds ont été revus à la baisse. Ils ne doivent pas dépasser en 2011 :

Zone Plafond Scellier classique Plafond Scellier intermédiaire
A 16,10 euros 12,88 euros
A bis 21,70 euros 17,36 euros
B1

13 euros

10,40 euros
B2 10,60 euros 8,48 euros
C 6,10 euros 4,88 euros
Les exceptions.

Un seul logement par an et par foyer fiscal peut bénéficier du dispositif. Il n'est pas cumulable avec les autres, type Robien ou Borloo, pour le même bien, mais peut s'ajouter à d'autres investissements locatifs. Vous pouvez aussi louer à un membre de votre famille, s'il n'est pas rattaché à votre foyer fiscal. Il est par contre impossible d'obtenir le Scellier pour un bien en usufruit ou en nue-propriété.

Exemple. Jean achète un appartement de 100 000 euros en 2010. Sa réduction d'impôt s'élève donc à 25 000 euros, soit 2 777 euros par an sur neuf ans. En 2011, il paye 5 000 euros d'impôt. Avec le Scellier, il va donc pouvoir déduire 2 777 euros de sa feuille d'impôt, et donc ne payer que 2 223 euros. Le même calcul interviendra pour les 8 prochaines déclarations.

Au bout des neufs ans, vous pouvez aussi obtenir un abattement fiscal. En signant une convention avec l'Agence nationale de l'habitat, vous pourrez obtenir une réduction de 30 à 45% du loyer sur votre revenu imposable. Il faudra néanmoins louer votre bien à des prix réglementé. Nombre de Robien n'ont en effet trouvé, ni acheteur, ni locataire. Avant d'investir, il conviendra donc de bien étudier le marché : emplacement, prix, possibilité de louer...

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