Etat des lieux du marché immobilier début 2010

> La « crise » : elle a épargné certains secteurs, mais touché aussi beaucoup d'autres. Indirectement, les promoteurs, et tous les métiers connexes, ont considérablement réduit leur carnet de commande en 2009. Cet effet induit devrait persister en 2010.

> Les taux bancaires : historiquement très bas (environ 3,8% en novembre/décembre 2009 pour un prêt à l'accession), ils risquent de remonter en 2010. En effet, au moindre signe de reprise économique, la BCE n'aura d'autre choix que d'augmenter son taux directeur pour limiter les risques d'inflation. Mais comme la reprise économique n'est pas encore au rendez-vous, cette hausse devrait être faible et progressive. Nous misons sur une hausse maximum de 0,5% à 1% sur 2010. Plus la reprise économique sera précoce, plus la hausse devrait être importante.

> Les lois fiscales : comme l'année dernière, beaucoup de discussions ont eu lieu entre le gouvernement, le Sénat et la Commission Mixte Paritaire (CMP), pour finalement aboutir à peu de changements : certains abattements sont légèrement réduits, et les lois fiscales changent peu, le verdissement de certaines lois, et une intégration en force de la loi Scellier « à toutes les sauces ». Tous les détails dans la section suivante, Zoom sur la loi de finances 2010.

> Quels sont les scénarios possibles pour 2010 ?

Le scénario le plus noir serait une nouvelle baisse équivalente à celle de l'année 2009 (environ 10%), dans un contexte de perspectives économiques pessimistes et de hausse des taux bancaires. En effet, si les taux bancaires remontaient en 2010, cela n'aiderait pas les investisseurs dans le montage de leurs opérations locatives, qu'elles possèdent un aspect fiscal ou non.

Le scénario « moyen » (auquel nous croyons) serait une légère baisse de l'immobilier (de l'ordre de 3 à 5%), associée à une légère hausse des taux bancaires (de l'ordre de 0,5%). 2010 serait alors la dernière année de baisse, avant une année 2011 de légère hausse ou de stabilisation des prix et des taux bancaires.

Le scénario optimiste pour les investisseurs serait une année de transition assez calme, avec des taux bancaires stables et toujours bas, pendant laquelle les prix de l'immobilier devraient globalement assez peu fluctuer. On pourrait même constater, dans certaines régions, une légère reprise.

Dans ce contexte, l'immobilier locatif destiné à la défiscalisation reste-t-il attractif ? La réponse est simple : avec des prix immobiliers stables ou en légère baisse, et avec des taux bancaires en légère hausse, mais toujours historiquement très bas, et si l'on respecte certaines conditions essentielles sur la qualité et l'emplacement du bien, il est toujours temps de monter une opération sécurisée et rentable.

Dans tous les cas, avant de signer quoi que ce soit, il est prudent d'opter pour un audit patrimonial effectué par un professionnel, qui saura prendre en compte l'ensemble de vos paramètres : objectifs à court et moyen terme, endettement, patrimoine, fiscalité, et sensibilité au risque.

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